این روزها بعید نیست که دیر یا زود ما هم در مقابل پیشنهاد یک پروژه‌ی ساخت‌وساز مشارکتی قرار بگیریم؛ اینکه از پیش برای چنین اقدام جمعی پیچیده‌‌ای آماده باشیم مستلزم دانش، آگاهی و تجربه است. البته پیش از هرچیز، باید بدانیم که منظور از قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟در این مطلب صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت را با هم مرور خواهیم کرد و درباره نکات مهم این قرارداد، بحث خواهیم کرد پس با آیرومارت همراه باشید.
صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت+ دانلود نمونه قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر کمی با فضای ساخت وساز در ایران آشنا باشید، حتما مطلع هستید که هزینه ساخت و ساز فوق‌العاده بالاست. این مسئله از نوسان قیمت میلگرد و سایر آهن‌آلات مصرفی تا هزینه دستمزد کارگران را شامل میشود. به همین دلیل تمام افراد توانایی ساخت ملک و یا بازسازی آن را ندارند. بنابراین برای این کار، از افراد با تجربه کمک می‌گیرند و ساخت را در ازای پرداخت هزینه، به آنان واگذار می‌کنند. به قراردادی که میان مالک زمین و سازنده بسته میشود، قرارداد مشارکت در ساخت می‌گویند.
برخلاف تعریف ساده، نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، نکات و جزئیات پیچیده‌تری دارد. به طور خلاصه، قراردادهای مشارکتی معمولاً شامل اطلاعاتی در مورد جدول زمانی، هزینه‌ها، محصولات قابل تحویل، حل اختلاف و غیره است. یک قرارداد که به خوبی تنظیم شده، این اطمینان را ایجاد می‌کند که هر دو طرف در کمال اعتماد و شفافیت در مورد انتظارات و وظایف خود برای مشارکت در یک پروژه توافق دارند و از حق‌و‌حقوق و مسئولیت‌های خود و طرف مقابل نیز آگاهند.
دانلود قرارداد مشارکت در ساخت
برای آنکه آگاهی و درک بهتری از سندی که میان سازنده و مالک تنظیم میشود پیدا کنید، بهتر است یک نمونه از کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت را مشاهده نمایید. به کمک لینک زیر، می‌توانید pdf قرارداد مشارکت در ساخت را دانلود کنید:
چرا مشارکت در ساخت
قیمت زمین شهری هر روز درحال بالا رفتن است و از سویی دیگر ناپایداری و نابسامانی‌های اقتصادی ایران، مردم را تشویق می‌کند تا در ساخت آپارتمان، مرکز تجاری و مانند آن سرمایه‌گذاری کنند.
همین موجب شده تا سازندگان و مالکین به دو بال اصلی صنعت ساخت‌وساز یا به عبارتی توسعه مجدد زمین‌های شهری بدل شوند؛ رمز موفقیت این پروژه‌ها قطعا یک مشارکت خوب برپایه یک قرارداد مشارکت در ساخت دقیق است.
معمولا مطابق با آنچه مرسوم است صاحب ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارند و این شخص تعهد می‌کند که عددی را برای ساخت آپارتمان روی مالک زمین سرمایه‌گذاری کند و این مبنای قرارداد مشارکت در ساخت است. طبق این مبنا بعد از اتمام پروژه دو طرف سهمی از آپارتمان‌ها، مغازه‌ها و دفاتر اداری بنا خواهند داشت.
به بیان دیگر، وقتی شما زمین را دارید اما تجربه و سرمایه لازم برای توسعه ملکتان را در اختیار ندارید، می‌توانید کار را با یک توسعه دهنده شریک شوید. او بنا را می‌سازد و سهمی از پروژه اعم از عرصه و اعیان خواهد داشت.
این بازی برد-برد است و ارزش افزوده حاصل از ساخت یک مجتمع مسکونی یا تجاری یا کاربری مختلط آن‌قدر هست که حتی با وجود شراکت شرایط زندگی مالک زمین را قطعا تغییر خواهد داد.
اما این مسیر علاوه‌بر سود و تحول در شرایط اقتصادی، خطراتی را هم در کمین دارد. در ادامه این مطلب به این چالش‌ها نیز خواهیم پرداخت.
معایب مشارکت در ساخت
فارغ از مزیت مشارکت در ساخت مشکلاتی را هم ممکن است به همراه داشته باشد. در زیر خیلی خلاصه به مهم‌ترین‌شان اشاره خواهیم کرد:
- عدم آگاهی کافی از قوانین و رویه‌ها شما را در برابر کلاه‌برداران آسیب‌پذیر خواهد کرد؛
- شیوه تقسیم واحد‌ها هنوز اصول و قوانین شفافی پیدا نکرده است و باعث بروز اختلاف میشود؛
- ممکن است به دلیل عدم ثبات شرایط کشور پروژه مدام به تاخیر افکند و موفق به اخذ پایان کار نشود چرا که مراحل گرفتن پایان کار پیچیده است؛
- تعیین قدر‌السهم طرفین از پارکینگ و انباری این روزها بسیار مشکل‌آفرین شده است؛
- در صورتی که اطلاع کافی از قوانین چک ندارید احتمال کلاه‌برداری چکی با تغییر قوانین مربوط به چک جدا خطرساز خواهد بود؛
قرارداد مشارکت: ملاحظات و اقدامات اولیه
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که مالک زمین با یک سازنده جاری می‌کند؛ سازنده در ازای ساخت و توسعه زمین سهمی از ملک نوساز خواهد داشت. در این قرارداد به چند صورت می‌توانیم طرفین را تعریف کنیم:
- بین طرفین حقیقی؛
- بین طرفین حقیقی و حقوقی؛
- بین طرفین حقوقی و حقوقی.
در زمان عقد قرارداد باید توجه داشته باشید که افراد حقیقی طرف قرار هیچ‌گونه سو‌ء‌پیشینه، مشکل در معامله اعم از ممنوع‌المعامله بودن و مصادره اموال نداشته باشند. همچنین بررسی کنید که قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ شامل حالشان نشده باشد.
اگر با یک سازنده حقیقی قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان می‌بندید همچنین بررسی کنید که آیا تحصیلات، تجربه و تخصص لازم را دارد یا نه. یک تحقیق جامع در مورد پروژه‌های قبلی او راه‌کار خوبی است. همچنین در صورتی که وی از اتباع خارجی است، باید کارت اقامت و سایر مدارک مورد نیاز را هم داشته باشد.
در خصوص مالک هم اسناد هویتی و اصل سند که به نام وی خورده است جزو ضروری‌ترین‌ها هستند که باید قبل از جلسه عقد قرارداد آن‌ها را از پیش بررسی کرده باشید.
در صورت حقوقی بودن طرف قرارداد، باید کل هیئت مدیره را بررسی کنید و ببینید آیا شرکت سوابق خوبی در پروژه‌های قبلی داشته است یا نه. مدارک ثبتی از جمله روزنامه رسمی و سوابق مالیاتی را هم اگر موفق به بررسی‌شان بشوید در برداشتن گام‌های بعدی اثر مثبتی خواهد داشت.
همچنین باید از صحت و سقم تامین اعتبار پروژه نیز در عقد قرارداد مشارکت در ساخت با حقوقی‌ها مطلع باشید؛ شخصی که از طرف هیئت مدیره مامور امضای قرار میشود نیز باید صلاحیت این کار را داشته باشد.
پیش از جلسه امضا قرارداد چه مدارکی باید گردآوری شده باشد؟
در این بخش ما لیست کامل اسنادی که پیش از امضای قرارداد باید فی‌المجلس آماده باشند فهرست کرده‌ایم:
- توافقنامه؛
- برنامه‌ی زمانبندی کنترل پروژه مراحل ساخت ساختمان؛
- نقشه‌راه تفکیک‌شده درصدهای بخش‌های مختلف اجرای پروژه و اسناد مشخصات فنی تجهیزات
- عکس سند مالکیت و جوازهای ساختمانی لازم
- اسناد مکمل صورتمجلس‌ها، موافقت‌نامه‌ها و هر شکل دیگری از سند که در مورد امور جدید با سایر موارد که در مدت اجرای قرارداد تنظیم لازم است به امضای طرفین برسد؛
- شرایط عمومی پیمان؛
- مشخصات فنی بنا؛
- مشخصات فنی خاص و مشخصات اجرایی و تجهیزات اعم مسائل مربوط به تاسیسات گرمایشی و سرمایشی؛
- نقشه‌های اجرایی مصوب شامل نقشه‌های سازه، تأسیسات اعم مکانیکی و الکتریکی، و همینطور نقشه‌های محوطه‌سازی باید به رویت رسیده باشند؛
- تصویر سند موقعیت ملک محل اجرای پروژه؛
- تصویر پروانه تخریب و نوسازی صادر شده که پس از طی کردن مراحل گرفتن پروانه ساختمان تهیه گردیده؛
- اسناد هویتی و تخصصی طرفین قرارداد؛
- وکالت‌نامه از سوی مالک به سازنده جهت ارائه به سازمان‌های ذی‌ربط شهری و دولتی به منظور پیگیری کارهای پروژه؛
- نقشه‌های اجرایی شبکه برق شامل نقشه ساخت تابلوهای اصلی؛
- نقشه‌های مربوط به شبکه لوله‌کشی آب و فاضلاب داخلی؛
- نقشه‌های تاسیسات ساختمانی؛
- جداول متره و برآورد.
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
از نظر صنعت ساختمان، طرفین قرارداد همیشه یک پیمانکار و یک مالک بازشناسی می‌شوند. پنج عنصر اساسی یک قرارداد ساخت و ساز که باید در هر توافق رسمی درج گردند به شرح زیر است:
- نام کامل، آدرس و امضای هر دو طرف؛
- موقعیت پروژه؛
- هزینه پروژه و شرایط پرداخت؛
- برنامه زمانبندی و اسناد کنترل پروژه؛
- ضمانت‌نامه‌ها.
اگرچه این ممکن است این موارد بدیهی به نظر برسند، اما برخی از این بند‌ها معمولاً نادیده گرفته شده. اما در قراردادهای ساخت و ساز مشارکتی برای الزام‌آور کردن قرارداد رعایت تمامی مواردی که در بالا ذکر شد الزامی است. در کل، یک قرارداد ساخت و ساز معتبر باید به عناصر مختلف مورد نیاز همه توافقات قانونی الزام‌آور پایبند باشد.
شیوه‌های تعیین خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکتی ساختمان معمولا به دو صورت برای تعیین خسارت عمل میشود:
- روزشمار
- مقطوع
در شیوه اول به ازای هر یک روز مبلغی مشخص می‌گردد که پیمانکار باید به صاحب‌کار بدهد و در صورت دوم مبلغی کلی تعیین میشود که تحت شرایطی پیمانکار موظف است آن را مرتفع گرداند. در این رابطه، سه شکل ضمانت‌نامه از سازنده دریافت میشود که عبارتند از:
- ضمانت‌نامه بانکی؛
- ضمانت‌نامه ملکی و اسنادی؛
- ضمانت‌نامه چک و سفته؛
- ضمانت‌نامه شخص ثالث.
برخی معتقدند که بهترین شکل از ضمانت برای الزام‌آور کردن بند‌های قرارداد ضمانت‌نامه بانکی است.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
ماده ۱ : طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
مالک / مالکین………….آقا /خانم………….فرزند………….به شماره شناسنامه………….کد ملی………….صادره از………….متولد………….ساکن…………. .
سازنده / سازندگان………….آقا /خانم………….فرزند………….به شماره شناسنامه………….کد ملی………….صادره از………….متولد………….ساکن…………. .
ماده ۲ : موضوع قرارداد
عبارتست از ..
احداث وساخت تعداد………….واحد آپارتمان در یک قطعه زمین بمساحت………….بازیر بنای مفید………….دارای پلاک ثبتی فرعی از………….اصلی………….صفحه………….شماره ورقه مالکیت………….شماره دفتر………….بخش………….تهران واقع………….و دارای………….واحد پارکینگ………….واحد انباری
براساس پروانه ساخت ونقشه معماری، واقع در………….با مشخصات فنی که بموجب صورتجلسه پیوست و ضمیمه میشود.
– سازنده متعهد و موظف می باشد طبق پروانه ساخت شهرداری و جزئیات این قرارداد را از هر حیث آماده نماید.
ماده ۳ :آورده طرفین :
آورده طرف اول قرارداد عبارتست از………….قطعه زمین/کلنگی به مساحت ششدانگ………….متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره………….فرعی از………….اصلی………….قطعه………….واقع در بخش………….حوزه ثبتی………….که سند مالکیت به شماره………….سریال………….در صفحه………….دفتر………….به نام………….صادر به قیمت تقریبی ( ………….ریال ) توسط کارشناس رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده واین پیوست جزء لاینکف این قرارداد است .
ماده ۴ : نسبت سهم الشرکه طرفین
سهم الشرکه هر یک از طرفین قرارداد ازعرصه و اعیان و فضاها اعم از مسکونی ، تجاری ، انباری ، پارکینگ براساس آورده ها و تعهدات طرفین به شرح ذیل می باشد :
۱. سهم الشرکه طرف اول: ………………………………………………………………..
۲. سهم الشرکه طرف دوم : ……………………………………………………..
ماده ۵ : مدت زمان اجرای قرارداد
دوره زمانی کلی اجرای قرارداد از تاریخ تخلیه وتحویل ملک به سازنده به مدت معلوم…………. ماه شمسی است.
– تاریخ قرارداد به حروف و رقم در قرارداد درج شود.
– سعی کنید ضمن تعین مدت کلی در قرارداد مشارکت در ساخت ، برای اجرای مراحل مختلف کار و پروژه ،نیز مدت زمان معینی و جداگانه ، در نظر بگیریدماده ۶ : جریمه تاخیر و عدم اجرای
تعهدات
- در صورت تاخیر و یا عدم انجام تعهدات ، هر یک از طرفین قرارداد در انجام تعهدات خود، مقرر در قرارداد به ازای هر روز تاخیر باید مبلغ………….تومان در حق طرف مقابل پرداخت نماید
- طرفین متعهد می‌شوند علاوه‌بر جریمه تاخیر بر اساس مدارک و مستندات لازم خسارت وارده به طرف مقابل را پرداخت نمایند. این خسارت جایگزین اصل تعهد نیست.
ماده ۷: تعهدات مالکین
- مالکین متعهد می‌شوند که هیچ گونه محدودیت و مانعی متوجه احداث ساختمان در زمین مذکور نبوده و مورد معامله فاقد هر گونه ایراد و اشکال قانونی نیست.
- مالکین متعهد می باشند کلیه بدهی های ملکی از جمله هزینه دارایی، مفاصا حساب شهرداری و بدهی‌های دیگر ملک موضوع قرارداد را تا قبل از تحویل ملک پرداخت کنند.
ماده ۸ : تعهدات پیمانکار
- سازنده متعهد به پرداخت کلیه هزینه های جواز و ساخت بناء می باشد .
- سازنده متعهد میشود ملک را طبق توافق در قرارداد و بدون هیچ کم‌وکسر تکمیل و به مالکین تحویل دهد.
- سازنده متعهد به پرداخت هزینه اسکان به مبلغ………….ریال به آقای………….در هنگام تخلیه ملک و تحویل به سازنده است.
ماده ۹ : زمان انتقال قدر‌السهم به نام سازنده
طبق توافق طرفین انتقال قدر السهم در سه مرحله تقسیم میشود:
- اول؛ پس از اخذ جواز و اجرای فونداسیون یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد؛
- دوم؛ پس از اتمام سفت کاری قبل از شروع گچ کاری یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد؛
- سوم؛ پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالکین یک دانگ از عرصه ملک‌های موضوع قرارداد.
ماده ۱۰ : مشخصات عمومی ساحتمان
مشخصات عمومی ملک به صورت کامل با ذکر برند و شرکت سازنده و نوع دقیق آن باشد.
۱. نوع اسکلت
۲. تاسیسات حرارتی
۳. تاسیسات برودتی
۴. پنجره ها
۵ .درب ها
۶ . شیرآلات
امضاء سازنده : شاهد ۱ :
امضاء مالک : شاهد ۲ :
سخن پایانی
آیرومارت به عنوان تامین‌کننده آهن‌آلات پروژه‌های ساختمانی در کنار شما خواهد بود. این مرجع قیمت آهن در بازار ایران، قیمت روز تمامی انواع مقاطع ساختمانی همچون قیمت نبشی و ناودانی را در سایت و کانال تلگرامی مجموعه، در اختیار مشتریان قرار می‌دهد. شما می‌توانید برای سفارش آهن و استیل در حجم دلخواه خود با شماره تلفن ۰۲۱۴۵۳۰۶ تماس حاصل نمایید.
کارشناسان مشاور آیرومارت
